Investir dans l’immobilier de prestige via les dispositifs Malraux et Monuments Historiques permet non seulement de défiscaliser mais aussi de se constituer un patrimoine de qualité. Comment procéder ? Éléments de réponse.

1. Loi Malraux : jusqu’à 120 000 € d’impôts économisés sur quatre ans

En contrepartie de l’achat d’un logement ancien situé dans un quartier historique et de l’engagement de le mettre en location pour une durée de neuf ans minimum après l’avoir réhabilité, la loi Malraux vous autorise réduire vos impôts de 22 à 30 % du coût des travaux, celui-ci étant limité à 400 000 € étalés sur quatre ans. En schématisant, il est donc possible de dire qu’en invoquant le bénéfice de ce dispositif, c’est en quelque sorte le fisc qui finance une partie de vos travaux !
> Côté avantages, la loi Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales. De plus, le fait d’acquérir un bien situé dans un secteur historique (souvent en centre-ville) valorisera votre patrimoine. Enfin, contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, en Malraux, vous fixez librement le montant de vos loyers. Quant à vos locataires (souvent aisés), leurs revenus ne sont soumis à aucun plafond.
> Côté inconvénients, les biens éligibles à la loi Malraux étant très rares, il sont aussi très recherchés. La concurrence est donc rude. Quant aux travaux - qui doivent être validés par un architecte des Bâtiments de France, ils sont généralement coûteux. Et pour cause, c’est tout le bâtiment qui doit être réhabilité, pas seulement l’appartement qui sera mis en location.

2. Loi Monuments Historiques : déduisez 100 % du coût des travaux

En application de la loi sur les Monuments Historiques (MH), acquérir un bien immobilier classé à l’inventaire des Monuments historiques et s’engager à financer des travaux de restauration permet de profiter de conditions fiscales très avantageuses. Contrairement à la loi Malraux, la loi Monuments Historiques autorise à déduire la totalité du coût des travaux réalisés de ses revenus fonciers pendant toute la durée du chantier, soit de douze mois à trois ans. Et si le montant des travaux dépasse vos revenus fonciers, le déficit s’imputera sur vos revenus imposables.
> Les points forts de la loi Monuments Historiques : l’avantage fiscal qu’elle procure est totalement déplafonné. De plus, vous n’êtes pas obligé(e) de louer le bien que vous aurez acquis. Si vous faites, vous pourrez fixer à votre guise le montant de vos loyers et choisir librement vos locataires, indépendamment de leurs ressources. Enfin, les biens estampillés Monuments Historiques sont totalement exonérés de droits de succession.
> Les points faibles de la loi Monuments Historiques : si le prix d’achat est généralement élevé, le coût des travaux l’est également. Ceux-ci doivent d’ailleurs recevoir l’aval d’un architecte des Bâtiments de France ainsi que des ministères de la Culture et du Budget. De plus, l’offre est largement inférieure à la demande. Enfin, vous devrez conserver le bien pendant quinze ans minimum.
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